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办案心得

买方购房未过户房屋被查封、我方申请执行异议并经执行异议之诉一审二审均胜诉成功解封

2018-08-15

要:买方购房已支付全款,在办理房屋过户前房屋被法院查封,我作为买方的代理人先起诉确权,同时申请执行异议获得法院支持房子被解封;被申请人提出执行异议之诉,认为法院解封缺乏法律依据,经过一审、二审我们均胜诉成功将房屋解封,维护了买方的合法权益。

律师点评:

在金钱执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人在购房过程中如果遇到房屋被查封,只要符合上述四个条件,可以申请法院解封以维护其合法权益。

案件事实及审判经过

上诉人袁某因与被上诉人刘某,原审第三人许某某、谢某某、许某某申请人执行异议之诉纠纷一案,不服湖北省武汉市XXX人民法院(2017)鄂0104民初3582号民事判决,向武汉市中院提起上诉。中院于2018年4月8日立案受理后,依法进行了审理,我作为被上诉人代理人依法参与本案审理,本案现已审理终结。

袁某的上诉请求:1、撤销一审判决,改判支持袁某的诉讼请求或发回重审;2、一、二审诉讼费用均由刘某承担。事实与理由:袁某明确提出不认可刘某向许某某付清全部购房款,而非原审判决中认定的“刘某已经支付购房款双方并无异议,现有疑义者,系刘某是否已经在查封之前占有了该房屋”。刘某在查封之前没有实际占有涉案房屋,而非原审判决认定的“自此刘某对该房屋具有事实上管领力,刘某开始占有房产”,刘某现在亦没有实际占有该房屋。原审判决适用简易程序不当。我方答辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,袁某的上诉缺乏依据,请求维持原判。许某、谢某、许某未到庭陈述意见。袁某向一审法院提起诉讼,请求判令:1、对武汉市XXXXX街XXXXXX的房产许可执行;2、本案的诉讼费用由刘某承担。

一审法院认定事实:武汉市XXXXXXX号房屋登记在许某名下。该房屋于2013年1月15日办理抵押权登记,抵押权人为中国XXX银行武汉分行。许某与谢某系夫妻关系,育有一子即许某某。2015年5月6日,许某、谢某与袁某签订《房屋租赁合同》,约定许某、谢某将涉案房屋出租给袁某使用,租金用于抵扣借款。2015年6月26日,许某、谢某与案外人张某签订《委托合同》,即许某、谢某将上述房屋的抵押登记手续、房屋买卖、过户、贷款等事宜全权委托给张某办理。同时,许某、谢某与张某办理了《委托合同》的公证手续。2015年6月26日,刘某向张某转账615500元作为购房首付款。当日,张某将该款项转入许某的账户。2015年10月28日,刘某与许某、谢某签订《购房合同》,约定许某、谢某将涉案房屋以1400000元的价格出售给刘某,经双方协商同意分两次付款,该合同签订之日起一周内,由刘某替许某、谢某向民生银行武汉分行偿还房屋贷款97万元及利息,由许某、谢某协调民生银行交还他项权证、结清证明等过户手续;贷款还清两周内,双方到房管部门办理过户手续,刘某付清全部购房款。2015年11月3日,刘某向张某的账户转账974000元。同日,张某将该款项中的973818元转入许某的账户还清了涉案房屋的贷款,张某将房屋交付给刘某使用。2015年11月2日,本市XX区人民法院受理了袁某因与许某、谢某、许某某存在借贷纠纷提起的诉讼,于2015年11月9日,该法院查封了许某、谢某名下的房屋。

2016年6月30日,作出(2015)鄂硚口民二初字第00978号《民事判决书》(公告送达,缺席审理),判决许某、谢某、许某某向袁某偿还借款2600000元。后因涉案房屋被查封无法办理过户手续,刘某于2015年11月向武汉市XX区人民法院起诉,要求中国XX银行股份有限公司武汉分行返还不当得利973818元及占用期间的利息。该法院于2016年2月22日作出(2015)鄂江汉民一初字第01507号《民事判决书》,驳回了刘某的全部诉讼请求。2016年11月,袁某以(2015)鄂硚口民二初字第00978号《民事判决书》为依据向本院申请强制执行。执行过程中,2017年7月,刘某向本市硚口区人民法院执行局提出书面执行异议。受理后,于2017年7月14日作出(2017)鄂0104执异27号《民事裁定书》,裁定中止对武汉市XXXXX街XXXXXX号房产的执行。袁某为此提起申请人执行异议之诉。现涉案房屋由刘某占用。一审法院认为,执行异议之诉的审查重点在于,其是否享有民事权益足以排除债权人的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明明确规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。现查,刘某与许某、谢某之间,通过案外人张某签订了书面的房屋买卖合同,该书面合同签订于法院查封之前,符合上述第一条规定。袁某称该买卖合同已经解除,但有效的合同确实签订于法院查封之前。刘某已经支付了购房款双方并无异议;房屋未能过户系因法院查封,非刘某过错造成。现有疑义者,系刘某是否已经在查封之前占有了该房屋。根据庭审袁某所举证据,租赁合同只能证明双方存在法律关系,不能证明其对房屋事实上的占有;物业提交的说明应当属于知情人对事实情况的说明,系证人证言,但没有出庭作证。即袁某证据不能证明其占有了该房屋。刘芳在付完款项之后,许某、谢某的委托代理人张某即与刘某交接,同时双方清点房屋物品,出具房屋交接单,表明房屋所有权人已经向买受人完成交付,自此刘某对该房屋具有事实上管领力,刘某开始占有房产。综上,本案已经满足上述规定的所有情形,足以认定刘某享有足以排除强制执行的民事权益,裁定中止执行合法有据。一审法院裁判根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决:驳回袁某的诉讼请求。案件受理费500元,由袁某承担。二审法院查明本案在二审审理期间,本案当事人均未提交新证据。

二审经审理查明,一审查明的事实属实,本院予以确认。二审法院另查明,2015年11月3日,许某、谢某的委托代理人张某代许某、谢某将武汉市XXXXXX街XXXXXXXX号房屋交付给刘某,并办理了交接手续。二审法院认为本院认为,刘某与许某、谢某达成案涉房屋的房屋买卖协议,于2015年10月28日签订书面《购房合同》,刘某亦向许某、谢某支付了相应购房款,且刘某与许某、谢某于2015年11月3日办理了案涉房屋的交付手续。嗣后,因案涉房屋被查封,刘某与许某、谢某未办理案涉房屋的过户登记手续。故一审法院认定刘某享有足以排除案涉房屋的强制执行的民事权益,并无不当。关于袁某上诉称其不认可刘某向许某、谢某付清购房款及刘某并未占有案涉房屋的问题,但其在本案一、二审诉讼过程中均未提交证据予以证明,故其上诉理由,本院不予采纳。关于一审法院适用简易程序是否适当的问题。本案属双方事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件,且不属于《最高人民法关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百五十七条规定的不适用简易程序的情形,故一审法院适用简易程序审理本案正确,袁某的该项上诉理由不成立。

综上所述,袁某的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:二审裁判结果驳回上诉,维持原判。二审案件受理费500元,由袁某负担。本判决为终审判决。


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